一年6次债务违约，这种情况下，“泰禾集团”如何成功自救?

#头号有新人#

“泰禾集团”在2017年首次迈入“千亿门槛”，销售额实现千亿元，同比增长了152%，而董事长黄其森则进一步表示，公司将在2017年的下一年定下2000亿元的销售目标。

但是在2018年，受房地产政策调控影响，公司的经营开始出现问题。

公司的项目多处于福州、北京、杭州等，而这些城市基本上都是政策调控的热点城市，在一定程度上其销售遭遇了冷淡，并且集团在之前已经售出的房屋的回款速度变缓，现金流入受阻。

而且公司在2017年通过收购获取了大量的土地，这要求集团在2018年支付大量的土地转让金，集团现金流出需求大，公司现金流出现了较大的压力。

另外在2018年公司管理层出现了大变动，公司的财务总监、副总裁也相继离开。2019年1月，国内的信用评级机构：联合资信，将“泰禾集团”列入其评级观察的名单中。

之后为了缓解资金紧张，公司又卖掉了10多个项目，收回了部分资金，缓解了负债的压力。2019年9月，由于集团采取加快其现存地产项目的周转速度、不断缩短其存货开盘的周期管理措施，有效地降低了集团的资产负债率水平，集团的现金流压力得到了一定程度上的缓解，联合资信将泰禾集团移出评级观察的名单。

但2020年开始，受疫情影响，公司销售回款又出现大量减少的情况，现金流情况再次恶化。终于，在2020年7月“17泰禾MTN001”的“泰禾集团”正式出现了违约。

一、“泰禾集团”违约

2020年7月《关于2017年度第一期中期票据未按期兑付本息的公告》由泰禾集团发布，由于新冠疫情突然袭击、房地产企业遭受打击整体环境不佳等原因，集团目前的在建项目的去化率都比较低，房屋销售不及预期，且公司负债规模高、融资成本大等问题使得公司短期流动性出现困难。

经过多方筹措资金，“17泰禾MTN001”的本息还是无法在规定期限内完成偿付。“17泰禾MTN001”发行总额为15亿元，期限为3年，票面年利率7.5%，为按年付息到期还本。

据招股意向书显示，其中4.2亿资金将用于福州东二环泰禾广场东侧的建设项目，剩余资金将用于还贷。“17泰禾MTN001”应于2020年7月6日兑付本金和利息16.125亿元。

此外由于“17泰禾MTN001”的违约和“交叉保护条款”的存在（交叉保护条款，是一种债务契约中，债务人因其他债务契约或类似的交易而发生的违约，则该契约亦被视为违约。

而债权人可要求债务人采取相应的契约补救措施），导致“17泰禾MTN002”的提前还款，这意味着“泰禾集团”在同一时间需要完成两笔中期票据的兑付，总金额为37.625亿元。

二、应对措施

“泰禾集团”在2020年连续6次出现违约，导致资金链出现断档，陷入了严重的负债危机，为了应付高额负债所带来的债务危机，“泰禾集团”开始了一条自救之路：

1.引入战略投资者、推进债务重组

泰禾集团的实际控制人黄其森、泰禾集团的控股股东泰禾投资集团有限公司与海南万益公司签订了《股份转让框架协议》，此协议约定，海南万益将获得泰禾集团的19.9%的股权。此次股权转让将帮助公司完成债务重组，但是最终的结果将取决于双方所商定的所有条款。

2.积极进行债务展期谈判

为促进合作达成泰禾集团积极推进债务展期协商，争取更多的时间和空间通过不断地与债权人进行谈判，“泰禾集团”与泰禾佛山，厦门国际信托渤海银行，长城资管等公司都签订了债务展期协议，债务展期对泰禾的债务有一定的帮助。

另外“泰禾集团”还采用“封闭管理”的方式，即融资资金、销售回款等现金流全部由项目自身自行运作，与公司的总体运营情况无关。

这一项措施盘活了企业现金流，也为偿还债务提供了“专款专用”的保障。

3.聘用新任副总裁黄耀文

2021年3月“泰禾集团”正式任命黄耀文为公司的副董事长。黄耀文之前在万科总部担任集团财务和内部控制中心的负责人和副总裁，并且还在深圳星河集团担任过财务总监。拥有非常丰富的管理经验和财务管理能力，为改进公司的内部治理结构和债务协商创造了有利条件。

4.重新启动项目、增加销售

“泰禾集团”通过前期采取的激进拿地政策，已积累了大量的未开发或未完全开发的土地资源。这些资源不仅是“泰禾集团”财产的一部分，同时，也可以为泰禾集团开发高质量的工程项目、获取稳定销售收入、提高市场份额占比等提供帮助。

在集团采取引进了一批战略投资者之后，“泰禾集团”的许多项目都获得相关部门的准许，可以开工和销售，项目的大量重启，意味着公司的资产得到了恢复，公司的资金也得到了恢复。为泰禾集团持续稳健经营提供了助力，并能在一定程度上缓解企业的现金流危机。

三、对策与建议

1.谨慎采取激进扩张政策

在房地产企业在选择开发项目时，应认真研究并全面评价城市能级、区位、政府规划，不可搞大水漫灌的政策，采取激进拿地，拿地就开发，大肆扩张的方案。

必须根据投资土地做出可行性的分析，考虑清楚投资过程中会遇到的各种系统性风险和非系统性风险、市场的变化以及政策的变化、预测项目资金的使用、企业的财务负担以及公司可能面临的资金紧张问题是否能顺利解决，然后决定是否能够进行投资。

因此对于房地产企业，应该采取谨慎的投资政策和扩张政策，而不可采取盲目的激进扩张政策。对于房地产这样一个高杠杆高风险企业，必须考虑所有可能的风险，尽可能预防风险的发生，尽量不走险棋，预先设想好可能发生的问题以及应对措施，才不会在真正遇到风险时使公司经营遭遇困境。

2.科学预测企业资金需求

首先疫情的突然袭击，使得本就现金流紧张的企业愈发困难，而采取高负债的房地产企业，一旦遭遇不利的突发情况时，极易陷入财务困境，因此对于房地产企业，需要科学预测现金需求，保持充足的现金流，以免因突发事件的影响陷入财务困境，尽量保持充足的现金流以保证企业在面对突发事件时，能够继续稳健经营。

其次近几年来我国房地产行业可以说是蓬勃发展，房价不断上涨，其中也潜藏在不少风险，政府在近几年也在不断出台地产行业控制政策和楼市调控政策，像限制企业融资、房屋限购、限售这些政策，防止企业财务杠杆高企，以保证地产行业的健康发展和人民的生活幸福。

导致资金融资难度增加、产品销售速度变缓，因此地产企业应该要有合理的销售预期，科学合理安排资金，匹配好企业的资金流入和流出。

最后房地产行业具有的“高杠杆、低周转”特征，意味着其产品的周转速度慢于其他其他行业的产品，销售回款的时间更长，房地产企业要审慎地预计项目的周期、销售回款、资金需求量等，保证项目的顺利完成。

3.合理安排债券发行期限

“泰禾集团”在首只中期票据违约发生后，相继几笔债券也发生违约，这些发生实质性违约的债券还本付息日都比较相近，仅在2020年的7月至10月四个月的时间，就有六只债券发生违约。

当企业现金流困难时，无法兑付“17泰禾MTN001”，造成实质性违约，而“17泰禾MTN001”还在处理过程当中时，又相继发生了其他几笔债券的违约，进一步加剧了企业的财务紧张，使得“17泰禾MTN001”的处理难度加大，进而进入一个恶性循环的状况。

这种状态持续下去，将会导致更多债券的违约，拖累企业的正常经营活动。而且企业短期债务的占比高，会使得短期内现金流的压力大。因此企业或者发债主体应该合理安排债券的发行期限，避免带来短时间内的财务紧张，进而影响正常的经营活动。

泰禾集团高管的频繁离职是不利于集团的稳健经营和声誉管理的，为确保集团的稳健经营，必须解决企业高管的频繁离职的问题，一方面，公司可以广泛的招纳人才，吸引具有管理才能、专业技能的人才加入；另一方面可以定期对员工进行培训，坚决执行职位分离制度，减少公司人才的流失。

一家企业员工愈稳定、员工专业技能愈强，可以在一定程度上降低企业因经营不善而导致的收益大幅波动以及经营风险带来的其他风险问题，为企业的稳健经营提供环境。

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