北京楼市:改善置换，记住这三点，这样才能自住升值。

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问题:47岁的智慧房姐，工作稳定，每月出租两套房1.3K。此外，1100万房地产可以全额购买，但为了利用杠杆，部分贷款只能借20%。低评价550万，税费50万，贷款105万；中评价720万，税费60万，贷款135万；高评价910万，税费80万，贷款170万；哪种方式更合理？或者直接全额付款，做抵押，更有利于资金筹划？

答:这种肯定是低评价买的，高全额税费是最合适的。试着把税费加到房价中，你就明白了。

后期提高资金利用率再抵押是正确的

问题:对于投资来说，北三县、通州、东三环四环之间的老小更有价值

答:北三县老破小毫无价值。

通州很大，老通州老破小，发展潜力小，租金有限。

相对优质的丈夫房集中在东三四环，但仍需精心挑选。

问题:如何在东京或大阪等海外投资房地产？

答:日本房子多年不涨 不建议日本人口老龄化，通货膨胀少 新生人口减少，未来接手是个问题 只有租售比还可以

问题:方姐好，我第一套贷款在香河，132平，65开始。目前平均价格在1.2左右，总价在158左右，贷款马上还清。现在北京工作租房，有资格买房。目前手头大概120。我想问一下我的情况。如果你想考虑自住、上学和增值，选择哪些区域踩板，希望推荐？妻子在互联网行业工作(工作区一般在北方)，有没有具体的目标可以参考？。另外，昌平高教园区怎么样？值得买吗？

答:120首付太低，建议抵押想喝房产，子弹填到200 ，全额抵押购买，可购买总价400-500的房地产 八里庄、甘露园、石佛营、十里堡、酒仙桥高家园、劲松十里河 昌平高教园超出了我们认为的价值区，不建议购买

问题:第一套房子在火器营。目前没有贷款，现金还有70多元。如果你想更换一套改进的三室新房子，建议在哪里？安全工作。

答:火器营的房子是哪一套？

世纪城板块单价总价不低。

与70万现金相比，现有房地产是下一套弹药舱。

如果你同时考虑投资和自住，在和平中工作，建议你选择东方：

朝外至东大桥，金台路朝阳公园，青年路。

问题:方姐老师好，炫特家园西北一居室，甘露园南里二区南电梯两居室，单价相同，投资角度相同，应该选择哪一个？期待回复，谢谢

答:甘露园两居更适合选筹大方向。

炫特一居溢价明显。

甘露园南部有不同的价格差异，需要根据房地产的实际情况进行估值，仔细选择。

问题:在太阳宫地区，总价控制在140-150平方米以内，总价控制在1300万元以内。有合适的盘推荐吗？如果这个区域不考虑学区，作为改进型合适吗？谢谢你

回答:太阳宫9万肯定不考虑 理想价格在7万左右，火星 金星自住没问题， 考虑到投资，土星园次新略好7万左右。

问题:你好，房姐。我是北京的集体户。我想买一套小房子放户口。我现在在国外定居。我有300颗子弹。我纯粹投资。我不考虑学区。我计划长期持有，直到我的孩子出国留学。请问:1.在尽可能不贷款或租用可抵债的范围内，有哪些社区推荐？2.朝阳无限和望京南湖东园的单价是多少？3.如何选择同一地段的两居室丈夫房和次新一居室？两者的租金差不多，总价相差几十万。哪个增值潜力更大更容易卖？谢谢房姐

回答:在甜水园金台路的辉煌中，日月东华，石佛营的东西里，甘露园路口的三个00后老社区都可以看到 望京南湖东园 6以内，朝阳无限5以内 小两居的丈夫房更合适，北京不买一居室

问题:方姐姐，今天金茂拍了石榴庄的一块地，打算开金茂府项目。这对周边地区有好处吗？会对附近的房价产生多大影响？

答:石榴庄首先要做的就是整体清空平整。

整个区域的面貌是制约板块发展的主要因素。

交通不如东面的宋家庄，也不如西面的大红门。中间是旧的和小的。即使金茂来开房地产，房地产本身也更依赖于品牌销售溢价。

旁边的老破小，很难沾光。

问题:方姐姐，我现在成都市中心有一套大两居室(现在市价380万，贷款120万，月租7000正好抵消月供)。北京户口没房子想上车。如果成都现在卖，感觉价格不高(最高时间450，感觉成都市中心的优质板块还有上涨空间)。我可以用现金抵押买北京的紧凑型小两居室吗？因为在北京是两套，你之前推荐的全额购买再抵押贷款是否可行，需要准备什么？感谢赐教！

答：如果两套全额抵押贷款最合适 不知道你手里的现金怎么样，可以抵押150 的资金 看紧凑的两居室，建议筹集300左右的资金，提前计划信用卡和信用贷款

问题：漂亮的方姐姐很好，刚进入圈子，看到精华帖子收入很多~我单身，年初刚用sfsd，在英海三槐家买了大约34085平方米的新电梯房。目前，在阅读了你的购买帖子后，如果你想投资什么，你是继续在北京换房子，还是考虑在北京以外的其他二三线城市投资？你在这里有什么建议吗？

答：看看你的资本情况，北京主要可以安装大芯片，如果超过300可以继续北京，否则其他城市也是一个不错的选择，有一波赚钱效果，几年后也可以回到北京.

问题:方姐，问了好久没回答了，重复一遍！最近看房有点多，不知道怎么选择！请指点！拟贷款，总价控制在700以内，不住，纯投资！如果你说东西海学区溢价，你就不考虑了！看房子，望京知语城90平南700，东三环半苹果南区南95平700，现代城138平东730，东南三环半中海城100平南北700，文成建筑和景城秀府南北100平700，西南三环花城95平南北630，南600，南北120平720。中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域上讲，望京、双井、成寿寺、首经贸、总部基地各有优缺点。哪个更好？问题，从区域角度来看，望京、双井、成寿寺、首经贸、总部基地各有优缺点。我们应该选择哪一个？毕竟，位置非常重要。总部基地能崛起吗？此外，上述筹码是否溢价？感谢

答:如果总价是700，一般来说，选择是合理的，对应于评估是否足够或轻微超过，贷款是60%(多套房是70%)。

所以首付在300万左右，首先要看你的首付是否满足。

第一个知语城，溢价，评估不足。

苹果南区也有同样的问题。

假如是后现代城，那么从5万到7万不等，具体房源差别很大。

中海城环境、质量、地段相对鸡肋，楼凤多。

文成建筑等板块的单价超过地段对应的水平。如果不是自住，一般不考虑7万多。

北京买房不能轻易谈地段，因为基本上每个地段都有很大的差距。

然而，可以排除一些地段的差异，如总部基地。

从列举的选筹来看，大部分都是溢价盘。

很多人给我留言问问题，方姐精力有限，不能一一回答。

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